GEG 2026: Der stille Kostentreiber im Kaufvertrag

Es war ein Deal, der eigentlich perfekt aussah: Ein Reihenhaus in Köln-Nippes, Baujahr 1985, für einen Preis, der deutlich unter dem Marktdurchschnitt lag. Der Käufer, ein junger Familienvater, feierte den Notartermin als Erfolg – bis ihm sein Energieberater zwei Wochen später die Rechnung präsentierte: 18.000 Euro für den Austausch des Ölheizkessels, 5.000 Euro für die Dämmung der obersten Geschossdecke. Plötzlich war das vermeintliche Schnäppchen ein finanzielles Desaster. Was hier wie ein Einzelfall klingt, wird ab 2026 zur Regel. Branchenkreise nennen es den 'stillen Preisbrecher': die Sanierungspflichten des novellierten Gebäudeenergiegesetzes, die bei jedem Eigentümerwechsel greifen – und die Käufer oft erst nach dem Kauf treffen. ^[1][4]

Die neuen Regeln sind simpel, aber brutal: Wer ab 2026 eine Immobilie kauft, übernimmt nicht nur das Haus, sondern auch die Pflicht, bestimmte energetische Mängel innerhalb von zwei Jahren zu beheben. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke, der Austausch von Heizkesseln, die vor 2002 eingebaut wurden, und die Isolierung von Rohrleitungen in unbeheizten Räumen. 'Das Problem ist nicht die Pflicht an sich, sondern dass viele Käufer sie gar nicht kennen', sagt ein Frankfurter Notar, der in den letzten Monaten mehrere Kaufverträge mit nachträglichen Sanierungsklauseln nachbessern musste. Besonders tückisch: Die Kosten für diese Maßnahmen sind nicht verhandelbar – und sie fallen an, egal ob der Käufer sie einkalkuliert hat oder nicht. ^[3][4]

Die Banken haben die neuen Regeln längst in ihre Risikomodelle eingepreist. 'Ein Haus der Energieklasse G ist heute schon schwerer zu finanzieren als ein Neubau mit KfW-40-Standard', erklärt ein Berliner Hypothekenberater. 'Ab 2026 wird das noch extremer: Wir verlangen dann entweder höhere Eigenkapitalquoten oder lehnen Kredite für unsanierte Objekte komplett ab.' Der Grund: Die EU-Taxonomie und die CSRD-Richtlinie zwingen Banken, Nachhaltigkeitsrisiken in ihre Kreditvergabe einzubeziehen. Wer heute noch glaubt, mit einer günstigen Bestandsimmobilie ein Schnäppchen zu machen, könnte morgen vor einem unfinanzierbaren Sanierungsberg stehen. Besonders betroffen sind Objekte mit Öl- oder Gasheizungen, die vor der Jahrtausendwende eingebaut wurden – hier sind die Austauschkosten besonders hoch. ^[1]

Doch nicht nur die direkten Sanierungskosten machen Investoren zu schaffen. Ab 2026 kommen auch noch die CO₂-Kosten hinzu, die den Betrieb ineffizienter Gebäude zusätzlich verteuern. 'Das ist wie eine zweite Miete, die niemand einkalkuliert hat', warnt ein Münchner Immobilienverwalter. 'Wer heute ein Haus der Energieklasse G kauft, zahlt morgen nicht nur für die Sanierung, sondern auch für die Emissionen, die das Haus verursacht.' Besonders problematisch: Die CO₂-Kosten werden nicht pauschal erhoben, sondern steigen mit dem Verbrauch – was bedeutet, dass schlecht gedämmte Häuser besonders teuer werden. Für Vermieter bedeutet das: Die Mieteinnahmen könnten plötzlich nicht mehr ausreichen, um die Betriebskosten zu decken. ^[1]

Die Lösung klingt einfach, ist aber in der Praxis oft schwer umzusetzen: ein systematischer ESG-Check vor dem Kauf. 'Viele Käufer verlassen sich auf den Energieausweis – doch der sagt oft nicht die ganze Wahrheit', erklärt ein Hamburger Energieberater. 'Man muss sich die Heizung anschauen, die Dämmung prüfen, die Rohrleitungen checken. Und vor allem: Man muss die Kosten für die Sanierung realistisch kalkulieren.' Wer das nicht tut, riskiert nicht nur finanzielle Verluste, sondern auch rechtliche Probleme: Die Sanierungspflichten sind nicht verhandelbar, und wer sie nicht erfüllt, muss mit Bußgeldern rechnen. 'Das ist kein Kavaliersdelikt mehr', sagt ein Stuttgarter Anwalt, der sich auf Immobilienrecht spezialisiert hat. 'Die Behörden werden ab 2026 genauer hinschauen.' ^[1][4]

Doch selbst wer die Sanierungskosten einkalkuliert, steht vor einem weiteren Problem: die Vermietbarkeit. 'Ein Haus der Energieklasse G ist heute schon schwer zu vermieten – ab 2026 wird es fast unmöglich', sagt ein Berliner Makler. 'Mieter achten zunehmend auf die Energieeffizienz, und wer ein schlecht gedämmtes Haus anbietet, muss mit Leerstand rechnen.' Besonders betroffen sind Objekte in Ballungsräumen, wo die Konkurrenz groß ist. 'In München oder Hamburg kann man sich eine schlechte Energiebilanz nicht mehr leisten', erklärt der Makler. 'Wer hier investiert, muss entweder sanieren oder mit sinkenden Mieteinnahmen rechnen.' ^[1]

Die gute Nachricht: Wer früh handelt, kann die neuen Regeln sogar zu seinem Vorteil nutzen. 'Wer heute eine Immobilie kauft und direkt saniert, kann die Kosten steuerlich absetzen und profitiert von staatlichen Förderungen', erklärt ein Wiener Steuerberater. 'Und wer die Sanierung clever plant, kann den Wert der Immobilie sogar steigern.' Besonders gefragt sind dabei Maßnahmen, die nicht nur die Energieeffizienz verbessern, sondern auch den Wohnkomfort erhöhen – etwa der Einbau einer Wärmepumpe oder die Dämmung der Fassade. 'Das ist kein Kostenfaktor mehr, sondern eine Investition in die Zukunft', sagt der Berater. 'Wer das versteht, kann mit den neuen Regeln sogar Geld verdienen.' ^[1]