Immobilienfinanzierung: Banken verlieren, Crowd gewinnt

Es war ein Mittwochmorgen in Vilnius, als InRento die magische Grenze überschritt. 100 Millionen Euro an finanzierten Projekten – ein Meilenstein, der in den Büros der Plattform mit Sekt gefeiert wurde. Doch der Jubel hallte weit über Litauen hinaus. Branchenkreise sehen darin den Beweis, dass sich der Markt für Immobilienfinanzierungen grundlegend wandelt. Während traditionelle Banken ihre Kreditvergabekriterien verschärfen, füllen Plattformen wie InRento die Lücke. Sie bieten Projektentwicklern schnelles Kapital ohne die bürokratischen Hürden der Hausbank. Die Renditeerwartungen? Deutlich attraktiver als bei klassischen Krediten. Ein Insider aus dem Frankfurter Bankenviertel bringt es auf den Punkt: „Die Banken haben sich aus der Risikofinanzierung zurückgezogen. Wer heute ein kleines Wohnprojekt stemmen will, geht nicht mehr zur Sparkasse – der geht zu InRento.“ ^[3]

Doch nicht nur Projektentwickler setzen auf neue Finanzierungsmodelle. Auch institutionelle Investoren mischen wieder kräftig im Wohnimmobilienmarkt mit. Pensionskassen, Versicherer und Family Offices haben ihre Zurückhaltung abgelegt und steigen mit frischem Kapital ein. Der Grund? Wohnimmobilien gelten als Safe Haven in unsicheren Zeiten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt stabil, Mieten steigen, und die Inflation frisst sich nicht so schnell durch wie bei anderen Assetklassen. Ein Asset Manager einer großen deutschen Versicherung verrät: „Wir haben 2023 gezögert, aber jetzt ist der Zeitpunkt gekommen. Die Fundamentaldaten stimmen, und die Preiskorrekturen der letzten Jahre haben Schnäppchen möglich gemacht.“ Besonders gefragt: Portfolios in Metropolen wie Berlin oder München, aber auch in aufstrebenden B-Städten wie Leipzig oder Dresden. ^[1][2]

Die Rückkehr der Institutionellen ist kein deutsches Phänomen. Auch in Österreich zeigt sich ein ähnliches Bild. Wien, wo die Zuwanderung ungebrochen ist und der Neubau nicht mit der Nachfrage Schritt hält, wird zum Hotspot. Die VBV-Pensionskasse etwa stockt ihre Wohnportfolios gezielt auf – mit Fokus auf geförderten Wohnbau. Ein Wiener Makler berichtet: „Die Institutionellen kommen mit langem Atem. Sie kaufen nicht für drei Jahre, sondern für 20. Das gibt dem Markt Stabilität.“ Gleichzeitig drängen REITs (Real Estate Investment Trusts) auf den europäischen Markt. Sie bieten steuerliche Vorteile und liquide Investitionsvehikel, was sie für globale Investoren attraktiv macht. Nareit, die Organisation hinter den REITs, spricht von einem „überzeugenden Investmentcase“ für europäische Immobilien. ^[2][5]

Doch der Markt bleibt gespalten. Während Wohnimmobilien boomen, kämpfen Büroimmobilien mit strukturellen Problemen. Homeoffice und Hybridarbeit haben die Nachfrage nach Flächen einbrechen lassen. Ein Berliner Projektentwickler, der gerade ein Bürogebäude in ein Wohnprojekt umwandelt, sagt: „Die Banken wollen keine Büros mehr finanzieren. Wer heute noch in diesem Segment unterwegs ist, braucht entweder sehr tiefe Taschen oder sehr kreative Finanzierungslösungen.“ Hier kommen wieder Plattformen wie InRento ins Spiel. Sie ermöglichen es Entwicklern, Kapital für Umnutzungen oder Sanierungen zu beschaffen – ohne die strengen Auflagen der Banken. Ein Modell, das Schule macht. ^[1][3]

Die Zahlen des ersten Quartals 2026 bestätigen den Trend. Das Transaktionsvolumen im DACH-Raum liegt leicht über dem Vorjahresniveau – ein Zeichen dafür, dass der Markt wieder in Schwung kommt. Besonders auffällig: Einzeltransaktionen jenseits der sieben Metropolen geben dem Markt positive Impulse. Ein JLL-Report spricht von einer „Renaissance der Sekundärstandorte“. Investoren suchen gezielt nach höheren Renditen abseits der teuren A-Städte. Ein Münchner Fondsmanager erklärt: „Wer heute nur auf München oder Frankfurt setzt, verpasst die Chancen. Städte wie Augsburg oder Graz bieten ähnliche Fundamentaldaten – nur mit weniger Konkurrenz und mehr Spielraum für Wertsteigerungen.“ ^[7]

Doch nicht alle sind begeistert. Kritiker warnen vor den Risiken der neuen Finanzierungsmodelle. P2P-Plattformen wie InRento sind weniger reguliert als Banken, und die Ausfallquoten können bei schlechter Projektauswahl schnell steigen. Ein Risikomanager einer großen Versicherung warnt: „Wer hier investiert, muss genau hinschauen. Nicht jedes Projekt, das auf einer Plattform angeboten wird, ist solide. Die Due Diligence bleibt entscheidend.“ Gleichzeitig zeigt die Entwicklung, dass der Markt flexibler wird. Projektentwickler, die früher monatelang auf Banktermine warteten, bekommen heute innerhalb von Wochen Kapital – wenn sie die richtigen Partner finden. ^[3]

Fest steht: Der Immobilienmarkt steht vor einem Paradigmenwechsel. Banken verlieren an Einfluss, alternative Finanzierungen und institutionelle Investoren gewinnen. Die Frage ist nicht mehr, ob dieser Wandel kommt, sondern wie schnell er sich durchsetzt. Ein Frankfurter Investmentbanker bringt es auf den Punkt: „Die Banken haben jahrelang den Markt dominiert. Jetzt merken sie, dass sie nicht mehr die einzigen Spieler sind. Das ist gut für den Wettbewerb – und für die, die bereit sind, neue Wege zu gehen.“ ^[1][3]