KI in der Immobilienbewertung: Fluch oder Segen?

Es war ein Dienstagmorgen in München-Schwabing, als der Makler Thomas Berger die KI-Bewertung eines Altbaus in der Hand hielt. Die Software hatte den Wert auf 1,2 Millionen Euro taxiert – doch Berger wusste: Die Nachbarwohnung war kurz zuvor für einen spürbar niedrigeren Preis den Besitzer gewechselt. Der Grund? Die KI hatte zwar Lage, Größe und Baujahr korrekt erfasst, aber ignoriert, dass das Haus direkt an einer vielbefahrenen Straße liegt. Ein klassischer Fall der „Five-Stat-Falle“, wie Branchenkenner das Phänomen nennen: Algorithmen, die mit wenigen Standardparametern arbeiten und dabei entscheidende Faktoren ausblenden. Berger korrigierte die Bewertung manuell – und verkaufte das Objekt schließlich für einen realistischeren Preis. ^[3][4]

Die Versuchung ist groß: Für weniger als zehn Euro liefert KImmoWert eine Bewertung, die früher Tage und hunderte Euro gekostet hätte. ImmoScout24 wirbt damit, Eigentümern und Maklern „automatisierte Bewertungen“ anzubieten – ein Versprechen, das in homogenen Märkten wie Neubaugebieten durchaus funktioniert. Doch wehe, das Objekt steht in einer historischen Altstadt oder einer aufstrebenden Randlage. Hier zeigt sich: KI-Modelle scheitern oft an Mikrolagen, architektonischen Besonderheiten oder sozialen Dynamiken. Ein Gründerzeithaus in Wien-Josefstadt mag auf dem Papier identisch mit einem in Ottakring sein – doch der Markt honoriert den Charme der Innenstadtlage mit spürbaren Aufpreisen, die kein Algorithmus vorhersagt. ^[1][3]

Die PropTech-Branche reagiert auf die Kritik mit einem hybriden Ansatz. Unternehmen wie Semper Haus Immobilien oder ProSB setzen KI-Tools gezielt ein – etwa für die Vorselektion von Objekten oder die Portfolio-Optimierung. Doch bei der finalen Bewertung kommt der Mensch ins Spiel. „KI kann Muster erkennen, die wir übersehen“, sagt ein Verwalter aus Zürich, „aber sie versteht nicht, warum ein Mieter bereit ist, für eine Wohnung mit Blick auf den See mehr zu zahlen.“ Besonders in Nischenmärkten, etwa bei Gewerbeimmobilien oder Luxusobjekten, bleibt menschliche Expertise unverzichtbar. Die Schweizer setzen dabei auf internationale Bewertungsstandards, um die Ergebnisse der Algorithmen zu validieren. ^[4][6]

Doch selbst wenn die Modelle besser werden – die Datenlage im DACH-Raum bleibt eine Baustelle. Während in den USA oder Großbritannien zentrale Datenbanken existieren, kämpft die Region mit einer zersplitterten Infrastruktur. In Deutschland etwa gibt es hunderte Grundbuchämter mit unterschiedlichen Standards, in Österreich fehlen oft historische Transaktionsdaten, und in der Schweiz erschweren Datenschutzbestimmungen den Zugang zu relevanten Informationen. „KI ist nur so gut wie die Daten, mit denen sie gefüttert wird“, warnt ein PropTech-Entwickler aus Berlin. Ohne eine bessere Vernetzung der Systeme bleiben selbst die besten Algorithmen blind für lokale Besonderheiten. ^[2][7]

Die EBZ Akademie in Bochum hat das Problem erkannt und schult Fachkräfte gezielt im Umgang mit digitalen Bewertungstools. In Zertifikatslehrgängen lernen Makler und Verwalter, wo KI an ihre Grenzen stößt – und wie sie die Ergebnisse kritisch hinterfragen können. „Es geht nicht darum, die Technologie zu verteufeln, sondern sie richtig einzusetzen“, sagt ein Dozent. Besonders bei komplexen Objekten oder in dynamischen Märkten sei eine Kombination aus KI und menschlicher Expertise entscheidend. Die Akademie setzt dabei auf flexible Lernformate, um Fachkräfte schnell an neue Entwicklungen heranzuführen. ^[7]

Doch nicht alle Marktteilnehmer sind bereit, in Schulungen zu investieren. Viele Eigentümer und kleine Maklerbüros greifen lieber zu den günstigen KI-Lösungen – und riskieren damit Fehleinschätzungen. Ein Beispiel aus Frankfurt zeigt, wie schnell das schiefgehen kann: Ein Algorithmus hatte den Wert eines Bürogebäudes in der Innenstadt deutlich zu hoch angesetzt, weil er die sinkende Nachfrage nach klassischen Büroräumen nicht berücksichtigte. Der Eigentümer musste das Objekt schließlich mit spürbaren Verlusten verkaufen. „KI ist kein Allheilmittel“, sagt ein Branchenkenner, „sondern ein Werkzeug – und wie jedes Werkzeug muss man wissen, wie man es richtig einsetzt.“ ^[3][4]

Die Zukunft der Immobilienbewertung liegt wohl in der Symbiose aus Mensch und Maschine. PropTechs wie KImmoWert oder ImmoScout24 werden weiter an Bedeutung gewinnen – doch sie werden sich anpassen müssen. Erste Anbieter experimentieren bereits mit erweiterten Modellen, die mehr Datenpunkte berücksichtigen, etwa Nachhaltigkeitszertifikate oder soziale Indikatoren. Gleichzeitig setzen Unternehmen wie Semper Haus auf Schulungen, um ihre Mitarbeiter im Umgang mit den Tools zu schulen. „Am Ende zählt nicht die Technologie, sondern das Ergebnis“, sagt ein Verwalter aus Dresden. „Und das muss stimmen – egal, ob es von einem Algorithmus oder einem Menschen kommt.“ ^[1][6]