Listings-Kampf eskaliert – wer gewinnt im DACH-Markt

Es war ein Deal, der in Zürich für Aufsehen sorgte: Ein Schweizer Pensionsfonds trennte sich im vergangenen Quartal von einem Büroportfolio in bester Lage – nicht etwa, weil die Mieten eingebrochen wären, sondern weil die Finanzierungskosten plötzlich jeden Cashflow auffraßen. Branchenkreise berichten, dass solche Verkäufe keine Einzelfälle mehr sind. Institutionelle Investoren, sonst die großen Player im Markt, ziehen sich schrittweise aus klassischen Segmenten zurück. Der Grund? Die Rechnung geht nicht mehr auf. Selbst in Top-Lagen wie Frankfurt oder München liegen die Renditen spürbar unter dem, was vor zwei Jahren noch als sicher galt. Wer jetzt noch kauft, setzt auf langfristige Wertsteigerung – oder hat schlicht keine andere Wahl. ^[3]

Doch während Büroimmobilien unter Druck geraten, hält sich ein Segment überraschend stabil: Wohnen. Zwar sind die Preise in Deutschland leicht rückläufig, wie Daten des Statistischen Bundesamts zeigen, doch das Transaktionsvolumen bleibt robust. Warum? Weil Wohnimmobilien nach wie vor als sicherer Hafen gelten – zumindest für diejenigen, die nicht auf kurzfristige Gewinne aus sind. Informierte Personen aus Family Offices berichten, dass gerade in B-Städten wie Leipzig oder Nürnberg wieder vermehrt nachgefragt wird. Der Grund: Hier sind die Einstiegspreise noch moderat, und die Mietrenditen liegen über dem, was Anleihen derzeit bieten. Ein riskantes Spiel? Vielleicht. Aber eines, das für viele Investoren alternativlos erscheint. ^[1][2]

Während der deutsche Wohnungsmarkt noch funktioniert, sieht es in Österreich anders aus. Wien ist die große Ausnahme im DACH-Raum: Hier steigen die Mieten weiter, während das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien deutlich eingebrochen ist. Branchenkenner führen das auf zwei Faktoren zurück: Erstens die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Hauptstadt, die selbst politische Regulierungsversuche übersteht. Zweitens die Zurückhaltung internationaler Investoren, die sich aus dem Alpenland zurückziehen. Wer jetzt in Wien kauft, setzt auf langfristige Wertsteigerung – oder spekuliert auf eine Lockerung der Mietpreisbremse. Doch das ist ein Spiel mit hohem Einsatz. ^[3]

In der Schweiz zeigt sich ein anderes Bild: Hier sind es nicht die klassischen Investoren, die den Markt prägen, sondern REITs. Die Anlagevehikel, die in den USA längst etabliert sind, gewinnen auch im DACH-Raum an Bedeutung. Warum? Weil sie eine liquide Alternative zum direkten Immobilienbesitz bieten – und das in einem Umfeld, in dem Banken bei der Finanzierung immer zurückhaltender werden. Laut Nareit, dem Verband der REIT-Branche, investieren diese Vehikel in alles von Bürogebäuden bis zu Logistikzentren. Doch der Clou liegt woanders: REITs ermöglichen es auch kleineren Investoren, von stabilen Mietrenditen zu profitieren, ohne selbst ein Portfolio managen zu müssen. ^[5]

Doch nicht alle REITs sind gleich. Während deutsche Player wie Vonovia oder Deutsche Wohnen vor allem auf Wohnimmobilien setzen, mischen Schweizer REITs auch in Nischen wie Gesundheitsimmobilien oder Data Centern mit. Der Vorteil: Diese Segmente sind weniger zyklisch als Büros oder Einzelhandel. Branchenkreise berichten, dass gerade Data Center in der Schweiz boomen – getrieben von der Nachfrage nach Cloud-Diensten und KI-Infrastruktur. Wer hier früh einsteigt, könnte langfristig belohnt werden. Doch der Markt ist eng, und die Konkurrenz schläft nicht. ^[5]

Die große Frage ist: Wohin geht die Reise? Klar ist, dass der DACH-Markt vor einer Konsolidierungsphase steht. Büroimmobilien in B-Lagen werden weiter an Wert verlieren, während Wohnimmobilien in wachsenden Städten wie Wien oder München ihre Position halten. REITs werden eine größere Rolle spielen – nicht nur als Investoren, sondern auch als Treiber von Innovationen. Doch wer jetzt blind kauft, könnte auf dem falschen Fuß erwischt werden. Denn eines ist sicher: Die Zeiten, in denen man mit jeder Immobilie Geld verdienen konnte, sind vorbei. ^[2][3]

Für Investoren heißt das: Selektivität ist das neue Mantra. Wer in Büroimmobilien investiert, sollte auf Top-Lagen setzen – oder auf Objekte mit hohem Sanierungspotenzial. Bei Wohnimmobilien lohnt sich der Blick auf B-Städte, wo die Preise noch nicht überhitzt sind. Und REITs? Die werden weiter wachsen, aber nicht alle werden überleben. Wer hier einsteigt, sollte genau prüfen, in welche Segmente investiert wird – und wie liquide die Anlage wirklich ist. Denn eines ist klar: Der Markt wird enger, und die Konkurrenz schläft nicht. ^[1][5]