Mietkaution ade – wie AXA den Markt umkrempelt

Es war ein Donnerstagmorgen im Mai 2017, als AXA Schweiz eine kleine Revolution lostrat. Ohne großes Tamtam verkündete der Versicherer: Mietkautionen gehören der Vergangenheit an. Statt drei Monatsmieten auf ein Sperrkonto zu legen, zahlen Mieter seither eine jährliche Prämie – und Vermieter sind trotzdem abgesichert. Der Clou? Das Modell funktioniert nicht individuell, sondern als Kollektivvertrag für ganze Wohnungsbestände. Branchenkreise in Winterthur, wo AXA seinen Hauptsitz hat, sprachen damals von einem „Game-Changer“. ^[3]

Die Idee ist so einfach wie genial: Statt tausende Franken oder Euro auf einmal zu blockieren, fließen nur noch 3–5 Prozent der Kautionssumme pro Jahr an AXA. Bei einer typischen Schweizer Kaution von 3.000 Franken sind das gerade mal 90–150 Franken jährlich. Für Mieter ein Segen – besonders in Städten mit hohen Mieten. Doch der eigentliche Treiber des Modells sind die Vermieter. Sie müssen keine Kautionskonten mehr verwalten, keine Streitigkeiten über Rückzahlungen führen und erhalten im Schadensfall direkt Geld von AXA. Ein digitaler Prozess, der manuelle Arbeit überflüssig macht. ^[1][3]

Doch wie funktioniert das technisch? AXA setzt auf eine Mischung aus Risikobewertung und Automatisierung. Mieter werden vor Vertragsabschluss auf ihre Bonität geprüft – ein Prozess, der längst nicht mehr manuell abläuft. KI-gestützte Tools analysieren Daten aus Schufa-ähnlichen Quellen und entscheiden innerhalb von Sekunden, ob jemand für das Modell infrage kommt. Bei Schäden oder Mietausfällen springt AXA ein, ohne dass Vermieter monatelang auf Rückzahlungen warten müssen. Die Abwicklung läuft über digitale Plattformen, die Schadensmeldungen, Prämienzahlungen und Kommunikation bündeln. ^[4]

Der Schweizer Markt ist nur der Anfang. In Deutschland und Österreich kämpfen Mieter und Vermieter noch mit den alten Regeln: In Deutschland sind bis zu drei Monatskaltmieten als Kaution erlaubt, in Österreich sogar bis zu sechs. Doch die Nachfrage nach Alternativen wächst. PropTech-Startups wie Kautionsfrei oder Firstwire bieten bereits ähnliche Modelle an – allerdings meist für Einzelverträge. AXAs Kollektivlösung geht weiter: Sie richtet sich an große Vermieter und Genossenschaften, die ganze Wohnungsbestände auf einmal umstellen können. Das spart Zeit und senkt die Kosten. ^[2][5]

Die Skepsis war anfangs groß. „Wer zahlt am Ende die Zeche, wenn Mieter ihre Prämien nicht mehr leisten können?“, fragten Kritiker. Doch AXA hat vorgesorgt: Die Kollektivverträge beinhalten strenge Bonitätsprüfungen, und die Prämien sind so kalkuliert, dass sie auch bei Ausfällen die Kosten decken. Zudem profitieren Vermieter von einer schnelleren Schadensregulierung. Während klassische Kautionen oft monatelang blockiert bleiben, überweist AXA im Schadensfall innerhalb weniger Tage. Das überzeugt selbst konservative Wohnungsunternehmen. ^[3]

Die Digitalisierung spielt dabei eine zentrale Rolle. Ohne automatisierte Prozesse wäre das Modell nicht skalierbar. PropTech-Startups zeigen, wie es geht: Plattformen wie Firstwire in der Schweiz oder Kautionsfrei in Deutschland setzen auf APIs, die Mietverträge, Bonitätsprüfungen und Schadensmeldungen verknüpfen. Die Daten fließen in Echtzeit, und menschliche Eingriffe sind nur noch in Ausnahmefällen nötig. Für IT-Entscheider in der Immobilienwirtschaft ist das ein Weckruf: Wer hier nicht mitzieht, riskiert, den Anschluss zu verlieren. ^[4][6]

Doch nicht alle sind begeistert. Mieterverbände warnen vor versteckten Kosten: Wer die Prämie über Jahre zahlt, könnte am Ende mehr berappen als bei einer klassischen Kaution. Und Vermieter fürchten, dass sie bei häufigen Schadensfällen höhere Prämien zahlen müssen. AXA kontert: Die meisten Mieter bleiben länger als drei Jahre in einer Wohnung – und zahlen in dieser Zeit weniger als die Kautionssumme. Zudem seien die Prämien für Vermieter mit gutem Risikomanagement kalkulierbar. ^[1]