Mietkaution ade – wie AXA die Branche aufmischt

Es war ein Dienstagmorgen im November 2017, als die Nachricht in der Schweizer Immobilienbranche einschlug wie ein Blitz: AXA Winterthur verkündete, die klassische Mietkaution abzuschaffen. Statt drei Monatsmieten auf ein Sperrkonto zu bannen, sollten Mieter künftig wählen können – entweder eine jährliche Gebühr oder, für Neumieter, sogar kostenlos. Der Clou: Ein Kollektivvertrag springt ein, wenn Schäden oder Mietausfälle drohen. Branchenkreise raunten damals, das sei entweder genial oder leichtsinnig. Heute, sieben Jahre später, zeigt sich: Es war beides. Und es funktioniert. ^[1][3]

Hinter dem Modell steckt ein simples Prinzip: Liquidität. Statt tausende Franken auf einem Konto zu parken, das kaum Zinsen abwirft, können Mieter das Geld anderweitig einsetzen – sei es für die nächste Mietwohnung, eine Investition oder, wie ein Vermieter aus Basel schmunzelnd anmerkte, „für die dritte Kaffeemaschine in der WG“. AXA übernimmt das Risiko, verlangt aber im Gegenzug eine Gebühr. Für bestehende Mieter bedeutet das eine jährliche Zahlung, Neumieter kommen kostenlos in den Genuss. Über 20.000 Haushalte haben sich bereits angeschlossen, Tendenz steigend. Ein informierter Makler aus Zürich nennt es „die größte Entlastung für Mieter seit der Einführung des Online-Mietvertrags“. ^[3]

Doch wie überzeugt man Vermieter, auf eine jahrzehntelang bewährte Sicherheit zu verzichten? Hier kommt die Digitalisierung ins Spiel. Plattformen wie goCaution springen ein und bieten Mietkautionsversicherungen an – ab knapp hundert Franken pro Jahr. Über 70.000 Mieter haben die Vorzugskonditionen bereits genutzt, wie aus Branchenunterlagen hervorgeht. Die Versicherung übernimmt im Schadensfall die Kosten, während der Vermieter weiterhin auf eine solvente Absicherung zählen kann. Ein Property-Manager aus Genf berichtet: „Früher mussten wir stundenlang Kautionskonten prüfen. Heute reicht ein Klick in der Software, und die Police ist hinterlegt.“ ^[4]

Die eigentliche Revolution aber spielt sich im Hintergrund ab. KI-gestützte Tools automatisieren die Mieterprüfung, analysieren Bonitäten in Echtzeit und verwalten Mietverträge ohne manuellen Aufwand. Ein Startup aus Berlin hat kürzlich ein System vorgestellt, das selbstständig Leasing-Verträge verlängert – inklusive Kautionsoption. „Die Technologie macht den Kollektivvertrag erst skalierbar“, sagt ein Insider aus der PropTech-Szene. „Ohne KI wäre das Modell ein administrativer Albtraum.“ In der Schweiz setzen bereits erste Vermieter auf solche Lösungen, um den AXA-Vertrag nahtlos in ihre Prozesse zu integrieren. ^[6][7]

Während die Schweiz vorprescht, hinken Deutschland und Österreich noch hinterher. Zwar gibt es erste Versuche mit digitalen Kautionslösungen, doch ein flächendeckendes Modell wie bei AXA fehlt. „Die Skepsis ist groß“, erklärt ein Wiener Immobilienanwalt. „Vermieter fürchten, dass sie im Schadensfall auf den Kosten sitzen bleiben.“ Doch die Argumente für das System sind überzeugend: Mieter gewinnen finanzielle Freiheit, Vermieter sparen Verwaltungsaufwand, und Versicherer erschließen sich ein neues Geschäftsfeld. Ein Münchner PropTech-Gründer bringt es auf den Punkt: „Wer heute noch auf klassische Kautionen setzt, ignoriert die Zukunft.“ ^[3]

Doch nicht alles glänzt. Kritiker monieren, dass die jährliche Gebühr für Mieter langfristig teurer sein könnte als eine einmalige Kaution. Zudem bleibt die Frage, wie Vermieter reagieren, wenn der Kollektivvertrag im Schadensfall nicht alle Kosten deckt. Ein Zürcher Hausverwalter berichtet von einem Fall, bei dem die Versicherung nur einen Teil der Reparaturkosten übernahm – der Rest landete beim Eigentümer. „Das System ist nicht perfekt“, räumt er ein. „Aber es ist ein Schritt in die richtige Richtung.“ ^[3]

Die größte Hürde aber ist die Mentalität. In der Schweiz, wo Mietkautionen seit Jahrzehnten Standard sind, brauchte es Überzeugungsarbeit. Ein Vermieter aus Bern erzählt, wie er zunächst skeptisch war – bis ein Mieter ihm vorschlug, das freigewordene Geld in die Sanierung der Fassade zu stecken. Heute wirbt er aktiv für das Modell. „Es geht nicht nur um Geld“, sagt er. „Es geht darum, das Mieten einfacher zu machen.“ Und genau das könnte der entscheidende Hebel sein, um den DACH-Markt zu verändern. ^[1]