Wenn Wohnungsfirmen zu Softwarehäusern werden

Es war ein Dienstagmorgen im Frankfurter Westend, als die Geschäftsführung von Adler Real Estate beschloss, ihr eigenes ERP-System zu entwickeln. Nicht weil sie es wollte, sondern weil sie musste. Die Standardsoftware der großen Anbieter konnte die spezifischen Anforderungen des Build-to-Rent-Segments nicht abbilden – von dynamischen Mietpreisalgorithmen bis zur automatisierten Nebenkostenabrechnung. Branchenkreise berichten, dass ähnliche Entscheidungen derzeit in fast jedem zweiten großen Wohnungsunternehmen fallen. Der Grund? Die Digitalisierung der Branche läuft nicht mehr über externe PropTech-Startups, sondern über interne IT-Abteilungen, die plötzlich zu Softwarehäusern mutieren. ^[1][6]

Der Fachkräftemangel in der IT macht die Sache nicht einfacher. Wer heute einen Full-Stack-Entwickler sucht, der sich mit DATEV-Exporten und digitalen Mietverträgen auskennt, steht in direkter Konkurrenz zu Tech-Konzernen und Startups. Informierte Personen aus der Branche erzählen, dass einige Wohnungsunternehmen mittlerweile eigene Ausbildungsprogramme auflegen, um Quereinsteiger aus der Immobilienwirtschaft zu Softwareentwicklern umzuschulen. Andere setzen auf Partnerschaften mit PropTech-Firmen, die ihre Lösungen als White-Label-Produkte anbieten. Doch selbst das ist kein Selbstläufer: Die Integration in bestehende Systeme dauert oft länger als geplant, und die Kosten explodieren. ^[2][7]

KI ist dabei der große Game-Changer – und gleichzeitig der größte Stolperstein. Während einige Unternehmen bereits KI-gestützte Tools für die Portfoliobewertung einsetzen, kämpfen andere noch mit den Grundlagen. Ein Beispiel: Ein großes deutsches Wohnungsunternehmen testete monatelang eine KI, die Mietverträge automatisch auf rechtliche Risiken prüfen sollte. Das Ergebnis? Die Software erkannte zwar 80 Prozent der Standardklauseln, scheiterte aber an regionalen Besonderheiten wie den Mietspiegeln in München oder Berlin. Brancheninsider berichten, dass viele Projekte deshalb zunächst auf „einfache“ KI-Anwendungen wie Chatbots für die Mieterkommunikation beschränkt bleiben. ^[3][5]

Die länderspezifischen Unterschiede im DACH-Raum machen die Sache nicht einfacher. Während deutsche Unternehmen vor allem auf Build-to-Rent und digitale Mietverträge setzen, liegt der Fokus in Österreich auf Nachhaltigkeitsberatung und Fördermittelmanagement. In der Schweiz wiederum dominieren Lösungen für die Verwaltung von Wohneigentümergemeinschaften (WEG). Ein österreichischer PropTech-Anbieter erzählt, dass seine Software für deutsche Kunden oft zu komplex ist – und umgekehrt. Die Folge: Viele Unternehmen entwickeln ihre Lösungen zunächst für den Heimatmarkt und scheitern dann beim internationalen Rollout. ^[6][7]

Doch wer denkt, dass die Entwicklung eigener Software nur ein Thema für die großen Player ist, irrt. Auch mittelständische Wohnungsunternehmen wie die Gebler Immobilien in Hagen setzen mittlerweile auf maßgeschneiderte Lösungen. Der Grund? Die Standardsoftware der großen Anbieter ist oft zu starr, um auf lokale Besonderheiten einzugehen – etwa bei der Verwaltung von Gewerbeimmobilien in Dortmund oder Iserlohn. Ein Branchenkenner berichtet, dass viele Unternehmen zunächst mit einer 45-tägigen Testphase starten, um die Machbarkeit zu prüfen. Doch selbst wenn die Software am Ende funktioniert, bleibt die Frage: Wer pflegt und weiterentwickelt sie? ^[3][4]

Die Antwort darauf ist oft ernüchternd. Viele Unternehmen unterschätzen den Aufwand für Wartung und Updates. Ein Beispiel: Ein süddeutsches Wohnungsunternehmen entwickelte eine eigene App für die Mieterkommunikation, die nach zwei Jahren bereits veraltet war. Der Grund? Die Entwickler hatten das System so eng mit der bestehenden IT-Infrastruktur verknüpft, dass jede kleine Änderung einen Dominoeffekt auslöste. Branchenkreise berichten, dass einige Unternehmen deshalb mittlerweile auf modulare Lösungen setzen, die sich leichter anpassen lassen – auch wenn das bedeutet, auf einige proprietäre Features zu verzichten. ^[1][2]

Am Ende bleibt die Frage: Lohnt sich der Aufwand? Die Antwort hängt davon ab, wen man fragt. Für Unternehmen, die langfristig im Build-to-Rent-Segment aktiv sein wollen, führt kaum ein Weg an eigener Software vorbei. Für andere mag es sinnvoller sein, auf etablierte Lösungen zu setzen – auch wenn das bedeutet, auf einige Features zu verzichten. Fest steht: Die Immobilienbranche wird in den nächsten Jahren noch viele IT-Experten brauchen. Und die werden sich nicht mehr nur mit Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen beschäftigen, sondern mit Algorithmen, APIs und KI-Modellen. ^[5][6]