Bern setzt auf Wohnraum – wer profitiert?

Es ist ein Projekt, das in Berner Branchenkreisen seit Wochen für Gesprächsstoff sorgt: Die Stadt schreibt das Gaswerkareal und das Mittelfeld aus – zwei Areale, die zusammen auf stolze 55.000 Quadratmeter Geschossfläche für Wohnraum kommen. Für institutionelle Investoren, die im DACH-Raum nach stabilen Assets suchen, klingt das verlockend. Doch wer hier einsteigt, muss genau rechnen. Die Baurechtszinsen liegen bei 30 Franken pro Quadratmeter für das Mittelfeld und 26,50 Franken für das Gaswerkareal. Das sind keine Peanuts, wenn man bedenkt, dass die Mieten in Bern zwar hoch, aber nicht endlos steigerbar sind. Ein informierter Insider aus einem Zürcher Family Office bringt es auf den Punkt: „Die Zinsen fressen einen Teil der Rendite auf – aber wer langfristig denkt, kommt an Bern nicht vorbei.“ ^[1]

Dass Bern jetzt zwei zentrale Areale entwickelt, ist kein Zufall. Die Stadt wächst, und der Druck auf den Wohnungsmarkt steigt. Die Preise für Wohnimmobilien im Kanton Bern sind in den letzten zwölf Monaten spürbar gestiegen – ein klares Signal für Investoren, die auf Wertsteigerung setzen. Doch anders als in Zürich oder Genf, wo Renditeerwartungen oft im Vordergrund stehen, setzt Bern auf einen partizipativen Ansatz. Beim Gaswerkareal wird die Bevölkerung in die Planung einbezogen. Das klingt nach sozialer Verantwortung, bedeutet aber auch: Die Projekte könnten länger dauern als geplant. „Wer hier investiert, muss Geduld mitbringen“, sagt eine Person aus dem Umfeld der Stadtverwaltung. „Aber am Ende entsteht ein Quartier, das auch akzeptiert wird.“ ^[2][4]

Für Immobilienfonds, die in der Schweiz traditionell stark im Wohnsegment engagiert sind, kommen die Berner Areale wie gerufen. Rund drei Viertel der Portfolios dieser Fonds bestehen aus Wohnimmobilien – ein Beleg dafür, wie sehr der Markt auf stabile Mieteinnahmen setzt. Doch die Konkurrenz ist groß. Nicht nur Schweizer Pensionskassen und Versicherungen, sondern auch internationale Investoren drängen in den Markt. Ein Analyst einer Zürcher Bank bringt es auf den Punkt: „Bern ist kein Selbstläufer. Die Baurechtszinsen sind hoch, und die Mietpreisbremse setzt Grenzen. Aber wer langfristig denkt, findet hier ein Asset mit geringem Leerstandsrisiko.“ ^[5][7]

Die Ausschreibung der beiden Areale fällt in eine Zeit, in der institutionelle Investoren zunehmend nach sicheren Häfen suchen. Die Niedrigzinsphase ist vorbei, und viele Anleger setzen wieder auf reale Werte. Wohnimmobilien in Städten wie Bern gelten dabei als relativ krisensicher. Doch die Preise im Kanton Bern sind nicht überall gleich. Während die Durchschnittswerte hoch erscheinen, gibt es eine breite Spanne – von günstigen Lagen bis zu Top-Adressen. „Wer hier investiert, muss genau hinschauen“, warnt ein Berater aus dem Umfeld der BEKB. „Nicht jedes Projekt ist gleich rentabel.“ ^[4][7]

Dass die Stadt Bern bei der Entwicklung der Areale auf Partizipation setzt, ist ein Novum – und könnte Schule machen. Beim Gaswerkareal wird die Bevölkerung nicht nur angehört, sondern aktiv in die Planung einbezogen. Das bedeutet zwar mehr Aufwand, aber auch weniger Widerstand im späteren Verlauf. „Das ist ein Modell, das in anderen Städten noch belächelt wird“, sagt ein Branchenkenner. „Aber in Bern zeigt sich: Wer die Anwohner früh einbindet, spart sich später teure Konflikte.“ Für Investoren heißt das: Wer hier einsteigt, muss nicht nur rechnen, sondern auch kommunizieren können. ^[2]

Die Ausschreibung der Berner Areale kommt zu einem Zeitpunkt, in dem der Schweizer Immobilienmarkt unter Druck steht. Die Preise steigen zwar noch, aber das Tempo hat sich verlangsamt. Für institutionelle Investoren, die in den letzten Jahren vor allem auf Büro- und Retailimmobilien gesetzt haben, sind Wohnprojekte wieder attraktiv. „Wohnen ist das neue Büro“, sagt ein Fondsmanager aus Zürich. „Die Nachfrage ist stabil, und die Mieten halten sich auch in Krisenzeiten.“ Doch die Baurechtszinsen in Bern sind ein Warnsignal: Wer hier investiert, muss mit höheren Kosten rechnen als in anderen Städten. ^[1][5]

Am Ende geht es um eine einfache Frage: Lohnt sich der Einstieg in Bern? Die Antwort ist nicht eindeutig. Die Stadt bietet stabile Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerung – aber die Baurechtszinsen und der partizipative Ansatz machen die Projekte komplexer als anderswo. Ein Investor aus dem Umfeld der Top-10-Immobilienfonds bringt es auf den Punkt: „Bern ist kein Schnellschuss. Wer hier gewinnt, muss bereit sein, Zeit und Geld in die Hand zu nehmen. Aber wer das tut, bekommt ein Asset, das auch in zehn Jahren noch gefragt ist.“ ^[1][6]