Immobilienmarkt 2026: Selektive Erholung in DACH

Das Transaktionsvolumen im deutschen Immobilienmarkt erreichte 2025 ein Niveau, das institutionelle Investoren zu einer vorsichtigen Rückkehr bewegte. Nach Jahren der Stagnation deutet sich für 2026 eine moderate Erholung an, getrieben von der Nachfrage nach Wohnimmobilien in Metropolen. Für Investoren bedeutet dies eine Verschiebung der Prioritäten: Assetklassen mit stabilen Cashflows, wie Mikrowohnungen oder Seniorenimmobilien, dominieren die Portfoliostrategien. Die Selektivität bleibt hoch, da wirtschaftliche Unsicherheiten und regulatorische Rahmenbedingungen weiterhin als Risikofaktoren wirken. ^[5]

Der Living-Sektor festigte 2025 seine Position als führende Assetklasse im deutschen Investmentmarkt. Institutionelle Anleger setzen verstärkt auf Wohnimmobilien mit langfristigen Mietverträgen oder sozialer Komponente, etwa geförderten Wohnraum. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in Ballungsräumen wider. Gleichzeitig profitieren Logistikimmobilien von der fortschreitenden Digitalisierung und dem E-Commerce-Wachstum. Für Investoren ergibt sich daraus die Notwendigkeit, Mikrostandorte präzise zu analysieren, da regionale Unterschiede in der Wertentwicklung deutlich ausgeprägt bleiben. ^[4][5]

Büroimmobilien bleiben 2026 die größte Herausforderung für Investoren. Trotz einer leichten Belebung im Einzelhandelssegment fehlt es an nachhaltigen Impulsen für den Büromarkt. Homeoffice-Trends und sinkende Flächennachfrage in B- und C-Lagen belasten die Renditeaussichten. Institutionelle Anleger konzentrieren sich daher auf hochwertige Objekte in Top-Lagen, die durch langfristige Mietverträge abgesichert sind. Für Asset Manager bedeutet dies eine verstärkte Fokussierung auf Bestandsoptimierung und Umnutzungspotenziale, um Leerstände zu reduzieren. ^[5]

Österreichs Investmentmarkt kehrte 2025 auf Vorkrisenniveau zurück, wobei Wien als dominierender Standort von stabilen Preisen für Wohnimmobilien profitierte. Internationale Investoren zeigen wieder verstärkt Interesse, insbesondere an Projekten mit nachhaltigen Energiekonzepten. Der Büromarkt bleibt jedoch anfällig für strukturelle Veränderungen, da hybride Arbeitsmodelle die Flächennachfrage langfristig verringern. Für Investoren bietet der österreichische Markt dennoch Chancen, insbesondere in Nischen wie Studentenwohnheimen oder gemischt genutzten Quartieren. ^[6]

Die Schweiz zeigt eine moderatere Preisentwicklung als Deutschland oder Österreich, bedingt durch strenge Regulierung und die Stärke des Schweizer Frankens. Zürich und Genf bleiben Hochpreisinseln, während der Mietwohnungsmarkt durch ein knappes Angebot geprägt ist. Institutionelle Investoren setzen hier auf langfristige Mietverträge und Objekte mit hoher Energieeffizienz, um regulatorische Risiken zu minimieren. Für Asset Manager bedeutet dies eine verstärkte Due-Diligence-Prüfung, da die Margen in diesem Umfeld unter Druck stehen. ^[3]

Die Erholung des deutschen Immobilienmarkts 2026 hängt maßgeblich von drei Faktoren ab: der Zinsentwicklung, der Kreditverfügbarkeit und der gesamtwirtschaftlichen Lage. Sollte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen senken, könnte dies die Finanzierungskosten reduzieren und die Nachfrage beleben. Gleichzeitig bleibt die Baukostenentwicklung ein Risiko, da hohe Material- und Arbeitskosten die Projektkalkulationen belasten. Für Investoren ergibt sich daraus die Notwendigkeit, Szenarioanalysen durchzuführen, um Portfolios resilient gegen makroökonomische Schwankungen aufzustellen. ^[1][2]

Regionale Disparitäten prägen die Erholung des deutschen Immobilienmarkts. Während Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg von anhaltender Wohnungsnachfrage profitieren, bleiben strukturschwache Regionen, insbesondere in Ostdeutschland, unter Druck. Institutionelle Investoren setzen daher auf „Resilienz-Assets“, die unabhängig von konjunkturellen Schwankungen stabile Erträge liefern. Dazu zählen Sozialwohnungen, Logistikimmobilien oder Objekte mit langfristigen Mietverträgen. Für Asset Manager bedeutet dies eine verstärkte Diversifikation der Portfolios, um Klumpenrisiken zu vermeiden. ^[4]