DACH-Immobilienmarkt 2026: Fundraising unter Selektivitätsdruck

Der DACH-Immobilienmarkt steht 2026 vor einem kritischen Fundraising-Härtetest, obwohl sich die Preise stabilisiert haben. Nach einer Phase der Kaufzurückhaltung durch makroökonomische Unsicherheiten und gestiegene Bauzinsen zeigt der Markt erste frühzyklische Signale. Für Investoren bedeutet dies: Die Selektivität bleibt hoch, während die Kreditvergabe zwar an Fahrt aufnimmt, aber nicht alle Assetklassen gleichermaßen profitieren. Besonders institutionelle Investoren und REITs agieren zurückhaltend, was die Transaktionsdynamik spürbar dämpft. Die Erholung des Marktes ist damit kein Selbstläufer, sondern hängt von der Fähigkeit ab, attraktive Opportunitäten in resilienten Segmenten zu identifizieren. ^[3][4]

Deutschland verzeichnet eine moderate Wachstumsdynamik, die jedoch von einer ausgeprägten Selektivität der Investoren geprägt ist. Während Wohnimmobilien weiterhin stabil performen, stehen Büroinvestments unter strukturellem Druck. Die abnehmende Dynamik bei Großabschlüssen im Bürosegment deutet auf eine anhaltende Flächenreduktion hin, die durch veränderte Arbeitsmodelle und Nachfrageschwächen verstärkt wird. Für Asset Manager ergibt sich daraus die Notwendigkeit, Portfolios neu zu gewichten und auf Assetklassen mit nachhaltiger Nachfrage zu setzen. Die Resilienz des Wohnsegments macht es dabei zum bevorzugten Ziel für institutionelle Anleger, die langfristige Stabilität suchen. ^[4][6]

Österreichs Investmentmarkt hat 2025 das Vorkrisenniveau erreicht, doch 2026 wird zeigen, ob diese Erholung nachhaltig ist. Institutionelle Investoren testen die Resilienz des Fundraisings, insbesondere in einem Umfeld, in dem die Kreditvergabe zwar anzieht, aber nicht alle Marktteilnehmer gleichermaßen profitieren. Die Rückkehr auf das Vorkrisenniveau ist dabei kein Garant für eine stabile Entwicklung, da die Asset-Präferenzen sich verschieben. Wohnimmobilien bleiben ein Safe Haven, während Büroflächen weiterhin Bewertungsrisiken ausgesetzt sind. Für Investoren bedeutet dies, dass die Due Diligence an Bedeutung gewinnt, um Fehlallokationen zu vermeiden. ^[5]

Die Schweiz folgt ähnlichen Trends wie Deutschland, mit Wohnimmobilien als bevorzugtem Anlageziel und Büroflächen, die unter Bewertungsrisiken leiden. Die Selektivität der Investoren ist hier besonders ausgeprägt, da die Nachfrage nach stabilen Cashflows die Asset-Allokation dominiert. Während globale REITs mit DACH-Exposure von Zinserwartungen profitieren, stehen lokale REITs vor regulatorischen Herausforderungen, die die Performance beeinflussen. Für Asset Manager ergibt sich daraus die Notwendigkeit, zwischen globalen und lokalen Strategien abzuwägen und die regulatorischen Rahmenbedingungen genau zu analysieren. ^[2][7]

REITs starten 2026 mit einer starken Performance, getrieben von globalen Trends und Zinserwartungen. Allerdings zeigen sich regionale Unterschiede: Während global agierende REITs mit DACH-Exposure von der stabilen Nachfrage nach Wohn- und Logistikimmobilien profitieren, stehen lokale REITs vor Herausforderungen durch regulatorische Unterschiede. Die deutsche REIT-Gesetzgebung etwa setzt enge Rahmenbedingungen, die die Flexibilität einschränken. Für Investoren bedeutet dies, dass die Auswahl der REITs sorgfältig erfolgen muss, um von den globalen Trends zu profitieren, ohne lokale Risiken einzugehen. ^[7][8]

Das Transaktionsvolumen in Deutschland bleibt unter dem Vorjahresniveau, was die verhaltene Investitionsbereitschaft unterstreicht. Die Assetklasse 'Living' belegt dabei weiterhin den ersten Platz im Investmentmarkt, während andere Segmente wie Einzelhandel eine leichte Belebung erfahren. Für Asset Manager ist dies ein klares Signal, die Allokation auf Wohnimmobilien zu konzentrieren, da diese sowohl kurzfristige Stabilität als auch langfristiges Wachstumspotenzial bieten. Die Selektivität der Investoren wird dabei zur treibenden Kraft, die über Erfolg oder Misserfolg von Fundraising-Initiativen entscheidet. ^[6]

Die strukturellen Herausforderungen im Bürosegment sind kein kurzfristiges Phänomen, sondern erfordern eine langfristige Anpassung der Portfolios. Die abnehmende Dynamik bei Großabschlüssen und die anhaltende Flächenreduktion deuten auf einen tiefgreifenden Wandel hin, der durch veränderte Arbeitsmodelle und Nachfrageschwächen verstärkt wird. Für Investoren bedeutet dies, dass Büroimmobilien nur noch selektiv und mit klarer Value-Add-Strategie attraktiv sind. Die Resilienz des Wohnsegments macht es dagegen zum bevorzugten Ziel für institutionelle Anleger, die langfristige Stabilität suchen und kurzfristige Volatilität vermeiden wollen. ^[4]