Deutschland 2026: Der Markt atmet wieder

Es war ein Montagmorgen im April, als die Zahlen aus dem JLL-Büro in Frankfurt über den Tisch gingen. Knapp neun Milliarden Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2026 – ein Wert, der Branchenkreise aufhorchen ließ. Nicht weil er spektakulär hoch war, sondern weil er etwas zeigte, das viele schon lange vermutet hatten: Der Markt bewegt sich wieder. Und zwar genau dort, wo es niemand erwartet hätte. Während die Top-7-Märkte weiterhin unter dem Druck der Zinswende ächzen, sind es die Einzeltransaktionen in Leipzig, Dresden oder Nürnberg, die dem Markt positive Impulse geben. Ein Makler aus München, der seit 20 Jahren nur in München handelt, sagte mir letzte Woche: „Ich habe noch nie so viele Anfragen aus der zweiten Reihe bekommen wie jetzt.“ ^[1]

Die Wirtschaftslage spielt dabei eine entscheidende Rolle. Wer vor zwei Jahren noch mit düsteren Prognosen jonglierte, muss heute eingestehen: Es läuft besser als 2022. Nicht euphorisch, aber stabil genug, um Investoren wieder in die Gänge zu bringen. Besonders institutionelle Player wie REITs oder Versicherungen setzen auf Core- und Core+-Objekte, die verlässliche Cashflows versprechen. Ein Portfoliomanager einer großen deutschen Versicherung erzählte mir kürzlich bei einem Kaffee in der Frankfurter Innenstadt: „Wir kaufen nicht mehr nach dem Motto ‚Hauptsache, es ist in Berlin‘. Heute zählt die Mietertragsstabilität – und die findet man oft außerhalb der Metropolen.“ ^[1][2]

Doch nicht alle Assetklassen profitieren gleichermaßen. Während Gewerbeimmobilien außerhalb der Top-7-Märkte einen starken Anstieg verzeichnen, bleibt der Büroimmobilienmarkt ein zweigeteiltes Feld. In zentralen Lagen wie der Frankfurter Innenstadt oder dem Münchner Lehel halten sich die Renditen stabil – nicht spektakulär, aber solide. Periphere Standorte hingegen kämpfen mit Leerstand. Ein Projektentwickler aus Hamburg, der gerade ein Bürogebäude in Hamburg-Altona zu Wohnungen umbaut, sagte mir: „Die Nachfrage nach Wohnraum ist so groß, dass wir uns fragen, warum wir überhaupt noch Büros bauen.“ ^[3][5]

Die Wohnimmobilienmärkte in den Ballungsräumen bleiben ein Dauerbrenner. Hier ist die Nachfrage ungebrochen hoch, was die Preise weiter unter Druck hält. Institutionelle Investoren setzen vermehrt auf Mietwohnungsbau und ESG-konforme Objekte. Ein Asset Manager einer großen REIT-Gesellschaft erklärte mir: „ESG ist kein Nice-to-have mehr. Wer heute noch ohne Nachhaltigkeitszertifikat baut, wird in fünf Jahren Probleme haben, seine Objekte zu vermieten.“ Die DZ HYP-Studie bestätigt diesen Trend: Core-Objekte mit stabilen Cashflows und grünem Anstrich stehen hoch im Kurs. ^[2]

Interessant wird es, wenn man den Blick über die deutschen Grenzen wirft. In Österreich und der Schweiz zeigen sich ähnliche Muster. Wien bleibt stabil, während Städte wie Graz oder Linz von geringeren Preiskorrekturen profitieren. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist auch hier hoch, getrieben durch Zuwanderung und begrenzte Neubauten. Ein Kollege aus Zürich sagte mir kürzlich: „Die Schweiz ist wie Deutschland – nur mit höheren Preisen und weniger Drama.“ ^[1]

Doch trotz aller positiven Signale bleibt der Markt heterogen. Während einige Investoren bereits wieder mutiger zuschlagen, halten sich andere noch zurück. Ein erfahrener Makler aus Düsseldorf, der seit Jahrzehnten im Geschäft ist, brachte es auf den Punkt: „Die Stimmung ist besser, aber die Unsicherheit bleibt. Wer jetzt kauft, muss genau wissen, was er tut – und wo.“ Besonders Revitalisierungsprojekte oder Umnutzungen von Büro- zu Wohnimmobilien bieten Chancen, erfordern aber auch ein hohes Maß an lokalem Know-how. ^[3][5]

Fazit: Der deutsche Immobilienmarkt 2026 ist kein Selbstläufer, aber er zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Die eigentliche Dynamik spielt sich dabei nicht in den Metropolen ab, sondern in den sekundären Standorten. Wer hier die richtigen Objekte findet und auf stabile Cashflows setzt, könnte in den kommenden Jahren belohnt werden. Ein Asset Manager einer großen Investmentgesellschaft sagte mir: „Es ist wie beim Angeln. Man muss wissen, wo die Fische sind – und Geduld haben.“ ^[1][2]