Tobias Just – Der Mann, der Immobilien denkt

Es ist ein Dienstagmorgen in Eltville, und Tobias Just steht vor 50 Führungskräften der Immobilienbranche. Thema: „KI in der Projektentwicklung“. Die meisten im Raum haben noch Excel-Tabellen im Kopf, Just spricht von Algorithmen, die Grundrisse optimieren. „Wer heute noch mit Bauplänen aus den 90ern arbeitet, verliert morgen seine Lizenz“, wirft er ein. Die Stimmung kippt – bis er die erste Demo zeigt. Plötzlich nicken selbst die Skeptiker. Das ist Justs Stil: provokant, aber mit Beweis. Seit 2015 leitet er die IREBS Immobilienakademie, wo er jährlich Hunderte von Profis durch die digitale Transformation peitscht. „Die Branche hasst Veränderung, aber sie hasst noch mehr, abgehängt zu werden“, sagt ein Teilnehmer später. ^[5]

Justs Karriere begann nicht mit Immobilien, sondern mit Zahlen. Nach dem VWL-Studium in Hamburg promovierte er an der Universität der Bundeswehr München – just als die Dotcom-Blase platzte. „Ich habe gelernt, dass Märkte nicht nur aus Spreadsheets bestehen, sondern aus Menschen, die Fehler machen“, erzählt er in einem Podcast. 2001 wechselte er zu Deutsche Bank Research, wo er die Immobilienkrise 2008 vorhersagte. „Die Kollegen nannten mich den ‚Bubble-Boy‘, bis Lehman Brothers fiel“, erinnert sich ein ehemaliger Kollege. Seine Prognosen waren so treffsicher, dass die Hypo Real Estate ihn 2008 abwarb. Dort leitete er das Research, als die Bank selbst zum Sanierungsfall wurde. ^[2]

2011 holte die IREBS ihn als Professor nach Regensburg. Doch Just wollte mehr als Vorlesungen halten. „Die Branche braucht keine weiteren Theorien, sondern Leute, die sie umsetzen“, sagt er. Also gründete er 2015 die IREBS Immobilienakademie – ein Hybrid aus Thinktank und Weiterbildungsfabrik. Hier lernen Banker, wie man ESG-Kriterien in Kreditverträge einbaut, und Projektentwickler, warum Blockchain mehr ist als ein Buzzword. „Just hat uns beigebracht, dass Nachhaltigkeit kein Kostenfaktor ist, sondern ein Wettbewerbsvorteil“, sagt eine Absolventin des „Certified Real Estate Investment Analyst“-Kurses. ^[6]

Sein Einfluss reicht weit über die Akademie hinaus. Just berät Banken wie die Commerzbank, wenn es um Zinsrisiken geht, und sitzt in Gremien, die über die Zukunft des sozialen Wohnungsbaus entscheiden. „Er ist der einzige Ökonom, der sowohl die Makroebene als auch die Baustelle versteht“, sagt ein Vorstand einer großen Wohnungsbaugesellschaft. Besonders gefragt ist er seit der Zinswende 2022. In einem viel beachteten Interview mit dem Podcast „baugeld gibt“ warnte er früh vor einer „doppelten Belastung“: steigende Zinsen und sinkende Mieten. „Die Branche hat jahrelang geglaubt, die Party dauert ewig. Just hat als einer der Ersten die Musik leiser gedreht.“ ^[1]

Doch Just ist kein Schwarzmaler. In seinem Standardwerk „Immobilienökonomie“ (5. Auflage 2020) zeigt er, wie die Branche aus der Krise kommen kann – mit mehr Daten, weniger Bauchgefühl. „Die meisten Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft basieren auf Erfahrung. Das Problem: Die Welt hat sich geändert, die Erfahrung nicht“, schreibt er. Seine Lösung: KI-gestützte Tools, die Mietpreisentwicklungen vorhersagen oder Sanierungskosten berechnen. „Just zwingt die Branche, endlich erwachsen zu werden“, sagt ein PropTech-Gründer, der mit ihm zusammenarbeitet. ^[2]

Sein neuestes Projekt ist ein ESG-Seminar, das er mit der Henley Business School entwickelt hat. „Nachhaltigkeit ist kein Nice-to-have, sondern ein Must-have. Wer das nicht checkt, fliegt raus“, sagt er im THE PROPERTY Podcast. Die Resonanz ist riesig: Über 450 Teilnehmer haben sich für den ersten Durchgang angemeldet. „Just hat ESG von der CSR-Abteilung in den Vorstand gebracht“, sagt ein Teilnehmer. Dabei bleibt er pragmatisch: „Wir müssen nicht die Welt retten, sondern unsere Bilanzen.“ ^[3]

Was treibt einen Mann an, der schon alles erreicht hat? „Die Branche ist träge, und ich hasse Trägheit“, sagt er in einem seltenen Moment der Offenheit. Sein größter Erfolg? „Dass meine Studenten heute in Aufsichtsräten sitzen und meine Ideen umsetzen.“ Sein größter Frust? „Dass es immer noch Leute gibt, die glauben, Immobilien seien nur Steine und Beton.“ Doch Just wäre nicht Just, wenn er nicht schon den nächsten Trend setzen würde: „Die Zukunft gehört denen, die Daten wie Gold behandeln.“ ^[4]