Bauturbo stockt – DACH-Immobilienmarkt 2025/26

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt erreichte im vierten Quartal 2025 knapp 34 Milliarden Euro und lag damit leicht unter dem Vorjahresniveau von 36 Milliarden Euro. Diese Stagnation trotz sinkender Hypothekenzinsen auf 3,5 bis 4 Prozent unterstreicht die anhaltende Zurückhaltung institutioneller Investoren. Besonders betroffen sind Büroimmobilien, deren Anteil am Gesamtvolumen auf 18 Prozent sank – ein Rückgang von 12 Prozent gegenüber 2023. Für Investoren bedeutet das: Die Assetklasse verliert weiter an Attraktivität, während Wohnimmobilien mit 38 Prozent des Volumens die stabilste Säule bleiben. ^[1][3]

Die Preisentwicklung spiegelt diese Verschiebungen wider. Wohnimmobilien verzeichneten 2025 einen moderaten Preisrückgang von 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während Büroimmobilien um 8 Prozent nachgaben. Die Leerstandsquote in den Top-7-Städten stieg auf 6,2 Prozent, und Mieten stagnierten. Diese Zahlen deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die durch Hybridarbeit und ESG-Anforderungen verstärkt werden. Für Asset Manager ergibt sich daraus die Notwendigkeit, Portfolios neu zu gewichten: Logistikimmobilien mit 22 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen und Healthcare-Assets gewinnen an Bedeutung. ^[1][2]

Staatliche Konjunkturpakete in Deutschland und Österreich sollten den Wohnungsbau beschleunigen, doch die Wirkung bleibt begrenzt. In Deutschland wurden 2024 und 2025 beschleunigte Genehmigungsverfahren und Steueranreize eingeführt, während Österreich auf kantonale Förderungen setzt. Die Schweiz verfolgt einen dezentralen Ansatz mit geringerer staatlicher Intervention. Trotz dieser Maßnahmen bleiben hohe Baukosten und regulatorische Hürden zentrale Bremsfaktoren. Für Investoren bedeutet das: Kurzfristige Impulse sind unwahrscheinlich, langfristig könnte sich die Lage jedoch stabilisieren. ^[4][5]

REITs gewinnen in Deutschland an Bedeutung, bleiben jedoch im internationalen Vergleich unterentwickelt. Die Marktkapitalisierung deutscher REITs stieg 2025 auf rund 12 Milliarden Euro – ein Wachstum von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zu den USA, wo REITs einen deutlich höheren Marktanteil haben, ist die Durchdringung hierzulande noch gering. Für Investoren bieten REITs dennoch steuerliche Vorteile und eine Möglichkeit, in den Wohnimmobilienmarkt zu investieren, der als resilient gilt. Besonders Mietwohnungen in A-Städten ziehen weiterhin Kapital an. ^[7][8]

Die Nachfrage institutioneller Investoren verschiebt sich zunehmend von Büro- zu Spezialimmobilien. Pensionskassen und Versicherer reduzieren ihre Allokation in Büroimmobilien und setzen stattdessen auf Wohnen, Logistik und Healthcare. Diese Assetklassen gelten als weniger zyklisch und bieten höhere Resilienz in unsicheren Marktphasen. Besonders Logistikimmobilien profitieren von der anhaltenden Nachfrage nach „Last-Mile“-Standorten. Für Asset Manager bedeutet das: Eine Diversifizierung in diese Segmente ist unerlässlich, um Risiken zu streuen. ^[2][7]

Der Vermietungsmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien zeigt 2025 leichte Wachstumstendenzen, während der Büroflächenumsatz durch abnehmende Großabschlüsse limitiert wird. Diese Entwicklung unterstreicht die strukturellen Veränderungen im Markt: Unternehmen reduzieren Büroflächen zugunsten flexibler Arbeitsmodelle, während die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen steigt. Für Investoren bedeutet das: Logistikimmobilien bleiben eine der wenigen Assetklassen mit stabiler Wertentwicklung, während Büroimmobilien weiter unter Druck stehen. ^[2][3]

Die österreichische Wohnbauförderung für 2026 setzt auf dezentrale Maßnahmen, die von den Kantonen umgesetzt werden. Im Gegensatz zu Deutschland, wo bundesweite Konjunkturpakete aufgelegt wurden, bleibt die Förderung in Österreich weniger expansiv. Diese Unterschiede in der politischen Steuerung führen zu regionalen Disparitäten im DACH-Raum. Für Investoren bedeutet das: Eine länderspezifische Strategie ist entscheidend, um von staatlichen Anreizen zu profitieren. Besonders in Deutschland könnten die Maßnahmen langfristig zu einer Stabilisierung des Wohnungsmarkts beitragen. ^[4][6]